חשיבותו של עורך דין המתמחה במקרקעין בעסקת קניה/מכירת דירה | מיכאל אברהם משרד עורכי דיןמיכאל אברהם משרד עורכי דין
iran_cohen_200

מי מאתנו אינו מבצע עסקאות כמעט מדי יום. פעם כאשר רכשנו זוג נעליים, פעם אחרת כאשר רכשנו זוג אופניים ופעם נוספת כאשר רכשנו מכונית. עם זאת, מרביתנו נבצע מספר מועט של עסקאות נדל"ן במהלך חיינו, עסקאות שלרוב הינן הגדולות והמסובכות שנבצע ומן הראוי שהדבר יעשה בזהירות והקפדה יתרה תוך הסתייעות בגורמים מקצועיים מלווים.

בשורות הבאות אעמוד על החשיבות של בחירת עורך דין המתמחה במקרקעין כמלווה לעסקה.

תחום המקרקעין הינו תחום מורכב ומסובך, תחום המצריך מומחיות רבה מצדם של העוסקים במלאכה. תחום זה משלב בתוכו תחומים מקצועיים רבים כגון תכנון ובניה, מיסוי ומשפט. כל טעות עשויה להוביל לתשלומים מיותרים במקרה הפחות חמור ועד סיכול העסקה על כל המשתמע מכך. ניסיונו של עורך הדין ומומחיותו יביאו בסופו של דבר לביצוע עסקה טובה, מהירה וחשוב מכל, ימנעו מהתרחשותה של "תאונה משפטית".

במאמר זה אבקש לסקור בקצרה את הבדיקות ואת הדברים אותם יש לבדוק בעת ביצוע עסקת מכירה או רכישה של דירה.

הזכויות בנכס: טרם ביצוע העסקה על הרוכש לבצע בדיקות נרחבות לעניין מצבה המשפטי של הדירה. מי הם בעלי הזכויות (האם הם באמת אלו המוכרים את הדירה?), האם ישנן הערות כלשהן על הנכס, משכנתאות, גובה סילוק המשכנתא, מצבו התכנוני של הנכס, האם קיימים שעבודים או עיקולים על הנכס או כל מגבלות אחרות המונעים את ביצוע העסקה. פעולות אלו הינן בתחום מומחיותו של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין ועליו לבדוק נתונים אלו בטרם חתימה על הסכם לביצוע העסקה.

מצבו של הנכס בעירייה: יש לבדוק האם הנכס נבנה עפ"י היתר בנייה, האם קיימים חובות על הנכס כגון ארנונה, מים והיטלים אחרים, תוך דגש מיוחד על היטל השבחה, העשוי להיות משמעותי במקרים מסוימים ואף עשוי לשנות את תנאי העסקה. בעת רכישת מגרש, יש לבדוק באמצעות אנשי מקצוע מהן זכויות הבניה במגרש, מהם אחוזי הניצול של אותן זכויות בניה, תשלומים אשר יידרשו למתן אישורי הבנייה וכמובן מצב תכנונו של אזור המגרש והפיתוח העתידי במקום.

מכירת דירה: כמי שעומד למכור את הנכס היקר ביותר העומד לרשותו, זכור כי בכל מכירת דירה יש לך שותף סמוי – רשות המיסים. בהתאם לחוק, כל עסקת מקרקעין הינה עסקה החייבת במס. עם זאת המחוקק קבע מספר פטורים אשר העומד בתנאיהם פטור מתשלום המס. בדיקת חבות המס יש לבדוק בטרם ביצוע העסקה. בנוסף על המוכר לדאוג למכירתו של הנכס כפי שהוא (AS ISׂ) מבלי להיכנס להתחייבויות מעבר לקיים. בתי המשפט עמוסים בתביעות אשר קונים תבעו את מוכרי הדירות בטענות של מצגים והבטחות אשר בפועל היו שונים מהמציאות. יש לדאוג לצמצום אפשרות זו וכאן נכנסת מומחיותו של עורך דין מקרקעין. כמו כן יש להבטיח כי תשלומי הקונה יועברו בשלב ראשון, ישירות לבנק למשכנתאות של המוכר לצורך סילוק המשכנתא של המוכר. עורך הדין אמור לערוך הסכם כך שלוח התשלומים בהסכם יצליח להבטיח את ביצועו של ההסכם.

קניית דירה: כפי שהסברתי בתחילת מאמרי זה, יש לבצע טרם חתימה על הסכם לרכישת נכס, בדיקות למצבו המשפטי, תכנוני וההנדסי של הנכס. רק לאחר סיום אותן בדיקות ניתן להתקדם עם העסקה. בנוסף על הקונה לוודא עם הבנק למשכנתאות ממנו בכוונתו לקחת משכנתא, כי הבנק יסכים להעניק משכנתא בהתאם לתנאי ההסכם כמו גם לגובה הסכום אותו מבקש הקונה לממן באמצעות כספי ההלוואה. זכור כי אי קבלת משכנתא, אינה משחררת את הקונה מהתחייבותו להסכם ובמקרה כזה עלול הקונה לעמוד בפני תביעה לפיצוי מצדו של המוכר.

לסיכום: עסקת מקרקעין הינה עסקה מורכבת, ועל כן מומלץ וחשוב להיוועץ עם עורך דין שזהו תחום מומחיותו. בדרך זו ניתן להפוך את תהליך הרכישה/קניה להליך מהיר, מקצועי ובטוח.

מאת עו"ד עירן כהן